Xây dựng nhà xưởng tại Việt Nam không chỉ cần Giấy phép xây dựng, hầu hết các dự án có quy mô lớn hoặc thuộc ngành nghề nhạy cảm môi trường phải hoàn tất báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) trước khi được cấp phép xây dựng. Bỏ qua bước này, dự án không thể khởi công hợp pháp và chủ đầu tư đối mặt với mức phạt lên đến 2 tỷ đồng theo Nghị định 45/2022/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 131/2025/NĐ-CP.
Trong bài viết này, Trường Lũy sẽ hướng dẫn bạn toàn bộ quy trình lập ĐTM nhà xưởng từ điều kiện áp dụng, hồ sơ cần chuẩn bị, đến chi phí thực tế và những rủi ro phổ biến nhất cần tránh.
Nhà xưởng nào bắt buộc phải lập ĐTM?
Không phải mọi nhà xưởng đều phải lập ĐTM. Căn cứ Điều 30 Luật Bảo vệ môi trường 72/2020/QH14 và Phụ lục II Nghị định 08/2022/NĐ-CP (được cập nhật bởi Nghị định 48/2026/NĐ-CP), dự án nhà xưởng thuộc diện bắt buộc lập ĐTM khi đáp ứng một trong các tiêu chí sau:
Theo quy mô diện tích:
- Nhà xưởng xây dựng mới hoặc mở rộng có tổng diện tích sàn từ 50.000 m²trở lên (khu vực không thuộc khu công nghiệp)
- Nhà xưởng trong khu công nghiệp có diện tích từ 10.000 m²trở lên và thuộc nhóm ngành nghề phát sinh chất thải nguy hại
Theo ngành nghề sản xuất:
- Sản xuất hóa chất, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón hóa học
- Chế biến thực phẩm quy mô công nghiệp (sản lượng từ 1.000 tấn/năm trở lên)
- Dệt, nhuộm, hoàn tất vải, da giày
- Cơ khí, luyện kim, mạ điện
- Sản xuất giấy, bột giấy
- Chế biến gỗ, sản xuất nội thất quy mô lớn
- Sản xuất linh kiện điện tử, mạch in, pin
- Tái chế chất thải, xử lý rác thải công nghiệp
Theo nguồn lực đầu tư:
- Dự án đầu tư nhóm I và nhóm II theo Điều 8 Luật Đầu tư (dự án có vốn từ 5.000 tỷ đồng trở lên hoặc thuộc ngành nghề có điều kiện đặc biệt về môi trường)
Xem thêm: Đối tượng lập báo cáo đánh giá tác động môi trường
Hồ sơ lập ĐTM nhà xưởng gồm những gì?
Bộ hồ sơ ĐTM nhà xưởng gồm 2 nhóm tài liệu — nhóm pháp lý dự án và nhóm kỹ thuật môi trường.
Nhóm 1 — Tài liệu pháp lý dự án:
- Văn bản đề nghị thẩm định báo cáo ĐTM (theo mẫu tại Phụ lục Thông tư 09/2026/TT-BTNMT)
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc quyết định thành lập
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất hợp lệ
- Quyết định chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) — nếu là dự án FDI
- Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc đề xuất dự án đầu tư
- Bản vẽ mặt bằng tổng thể và quy hoạch chi tiết được duyệt
- Bản vẽ kỹ thuật hệ thống xử lý nước thải, khí thải, chất thải rắn (nếu có)
Nhóm 2 — Tài liệu kỹ thuật môi trường:
- Báo cáo ĐTM hoàn chỉnh (đóng quyển theo quy định, số bản nộp theo cơ quan thẩm định)
- Kết quả lấy mẫu phân tích chất lượng môi trường nền: nước mặt, nước ngầm, không khí, đất
- Biên bản tham vấn cộng đồng: biên bản họp UBND xã/phường nơi dự án, ý kiến người dân bị ảnh hưởng trực tiếp
- Danh sách thành viên nhóm lập báo cáo ĐTM và chứng chỉ hành nghề (nếu đơn vị tư vấn thực hiện)
Quy trình lập ĐTM nhà xưởng theo Luật Bảo vệ môi trường 2020
Quy trình lập ĐTM nhà xưởng gồm 7 bước theo Luật Bảo vệ môi trường 72/2020/QH14 và Nghị định 05/2025/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Nghị định 08/2022/NĐ-CP,).
Tổng thời gian thực tế từ khi bắt đầu khảo sát đến khi nhận quyết định phê duyệt thường mất 60 – 120 ngày làm việc, tùy quy mô dự án.
Bước 1 — Sàng lọc và xác định phạm vi ĐTM
- Xác định dự án có thuộc diện bắt buộc lập ĐTM hay không (đối chiếu Phụ lục II NĐ 08/2022, NĐ 48/2026)
- Xác định cơ quan có thẩm quyền thẩm định (Bộ TN&MT hay UBND tỉnh)
- Lên kế hoạch khảo sát và lấy mẫu môi trường nền
- Thời gian thực hiện: 5–10 ngày làm việc
Bước 2 — Khảo sát hiện trạng môi trường và lấy mẫu phân tích
- Thu thập dữ liệu khí tượng thủy văn, địa chất, thủy văn khu vực
- Lấy mẫu phân tích chất lượng nước mặt, nước ngầm, không khí xung quanh, đất tại vị trí dự án và các điểm lân cận chịu ảnh hưởng
- Khảo sát kinh tế–xã hội: dân số, hoạt động sản xuất, đặc điểm sử dụng đất
- Thời gian thực hiện: 15–30 ngày(phụ thuộc số điểm lấy mẫu và thời gian chờ kết quả phân tích)
Bước 3 — Tham vấn cộng đồng
- Gửi thông báo bằng văn bản đến UBND cấp xã/phường nơi dự án và các xã/phường bị ảnh hưởng trực tiếp
- Tổ chức họp lấy ý kiến cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng (Khoản 7 Điều 33 Luật Bảo vệ môi trường72/2020/QH14)
- Lập biên bản tham vấn có xác nhận của UBND và chữ ký đại diện cộng đồng
- Thời gian thực hiện: 10–20 ngày(thời hạn UBND xã phản hồi là 15 ngày theo Điều 26 NĐ 08/2022)
Xem thêm: Hướng dẫn lập hồ sơ tham vấn cộng đồng trong ĐTM
Bước 4 — Soạn thảo báo cáo ĐTM
- Xây dựng báo cáo theo cấu trúc quy định tại Phụ lục III NĐ 08/2022 và Thông tư 09/2026/TT-BTNMT, gồm các nội dung chính:
- Mô tả dự án, quy mô, công nghệ sản xuất
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế–xã hội khu vực
- Đánh giá tác động trong giai đoạn xây dựng và vận hành
- Dự báo tác động đến chất lượng nước, không khí, tiếng ồn, chất thải rắn, chất thải nguy hại
- Biện pháp giảm thiểu và cam kết bảo vệ môi trường
- Chương trình quản lý và giám sát môi trường
- Thời gian thực hiện: 20–40 ngày
Xem thêm: Nội dung báo cáo đánh giá tác động môi trường
Bước 5 — Nộp hồ sơ và tiếp nhận thẩm định
- Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền (Bộ TN&MT hoặc Sở TN&MT tỉnh)
- Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ trong vòng 5 ngày làm việc
- Nếu hồ sơ đầy đủ: ra thông báo thụ lý và chuyển cho hội đồng thẩm định
- Nếu thiếu: yêu cầu bổ sung trong 3 ngày làm việc
Bước 6 — Thẩm định hồ sơ
- Hội đồng thẩm định gồm các chuyên gia kỹ thuật độc lập, đại diện cơ quan quản lý và đại diện địa phương
- Thời hạn thẩm định theo Điều 37 Luật Bảo vệ môi trường72/2020/QH14: 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (dự án nhóm I) hoặc 20 ngày làm việc (dự án nhóm II)
- Nếu hội đồng yêu cầu giải trình hoặc chỉnh sửa báo cáo: chủ đầu tư có 15 ngàyđể hoàn thiện và nộp lại
- Thời gian chỉnh sửa không tính vào thời hạn thẩm định
Bước 7 — Phê duyệt và nhận quyết định
- Sau khi hội đồng thẩm định thông qua: cơ quan thẩm quyền ban hành Quyết định phê duyệt kết quả thẩm định ĐTMtrong 5 ngày làm việc
- Chủ đầu tư nhận bản sao Quyết định, tiến hành các bước tiếp theo để xin Giấy phép xây dựng
Xem thêm: Quy trình thẩm định báo cáo ĐTM
Cơ quan thẩm định và phê duyệt ĐTM nhà xưởng là đơn vị nào?
Thẩm quyền phê duyệt ĐTM được phân cấp theo Điều 35 Luật Bảo vệ môi trường 72/2020/QH14 và Điều 28 Nghị định 08/2022/NĐ-CP:
| Cơ quan thẩm định | Đối tượng dự án nhà xưởng |
| Bộ Tài nguyên và Môi trường | Dự án nhóm I; dự án trên địa bàn 2 tỉnh trở lên; dự án trong khu kinh tế, khu công nghệ cao do Thủ tướng quyết định thành lập |
| UBND cấp tỉnh (ủy quyền Sở TN&MT) | Dự án nhóm II trên địa bàn tỉnh; dự án trong khu công nghiệp do tỉnh quản lý |
Đối với dự án FDI: nếu dự án đã có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) và thuộc thẩm quyền cấp tỉnh, hồ sơ ĐTM nộp tại Sở TN&MT tỉnh nơi dự án đặt trụ sở. Không nộp tại Ban Quản lý KCN, trừ khi UBND tỉnh có ủy quyền cụ thể.
Sau khi ĐTM được phê duyệt, nhà xưởng cần làm gì tiếp theo?
Quyết định phê duyệt ĐTM không phải văn bản cuối cùng trước khi nhà xưởng vận hành. Chủ đầu tư cần hoàn thành thêm các bước sau:
Bước 1 — Xin Giấy phép xây dựng:
- Nộp Quyết định phê duyệt ĐTM vào hồ sơ xin Giấy phép xây dựng tại Sở Xây dựng hoặc Ban Quản lý KCN
- Thời hạn xử lý: 20–30 ngày làm việc
Bước 2 — Vận hành thử nghiệm và xin giấy phép môi trường:
- Sau khi hoàn thành xây dựng, nhà xưởng phải vận hành thử nghiệm các công trình xử lý chất thải trong tối thiểu 6 tháng
- Lập báo cáo kết quả vận hành thử nghiệm và nộp hồ sơ xin Giấy phép môi trường (hoặc đăng ký môi trường, tùy loại dự án)
- Chỉ sau khi có Giấy phép môi trường, nhà xưởng mới được vận hành thương mại
Xen thêm: Dịch vụ xin giấy phép môi trường trọn gói
Bước 3 — Quan trắc và báo cáo định kỳ:
- Thực hiện chương trình quan trắc môi trường định kỳ theo nội dung đã cam kết trong báo cáo ĐTM
- Báo cáo kết quả quan trắc hàng năm cho cơ quan cấp phép
Dịch vụ lập ĐTM nhà xưởng của Trường Lũy
Nếu bạn muốn rút ngắn thời gian và giảm rủi ro hồ sơ bị sai sót, bạn có thể tham khảo dịch vụ lập ĐTM nhà xưởng của Trường Lũy:
- Phí dịch vụ: từ 25 triệu đồng (tùy quy mô dự án và ngành nghề sản xuất)
- Thời gian hoàn thành hồ sơ nộp thẩm định: 45 – 60 ngày làm việc
Khách hàng nhận được:
- Bộ hồ sơ ĐTM đầy đủ theo mẫu Thông tư 09/2026/TT-BTNMT
- Biên bản tham vấn cộng đồng hợp lệ
- Hỗ trợ giải trình trực tiếp với hội đồng thẩm định (nếu có yêu cầu)
- Theo dõi tiến độ thẩm định đến khi nhận Quyết định phê duyệt
Tham khảo: Chi phí lập báo cáo ĐTM nhà xưởng
Kết luận
Lập ĐTM nhà xưởng là nghĩa vụ pháp lý bắt buộc với phần lớn dự án công nghiệp có quy mô lớn hoặc ngành nghề có nguy cơ ô nhiễm. Quy trình gồm 7 bước, thời gian thực tế từ 60 đến 120 ngày làm việc. Điểm then chốt cần nắm: ĐTM phải được phê duyệt trước khi xin giấy phép xây dựng, không phải sau. Sau khi có ĐTM, dự án vẫn phải hoàn tất thêm giấy phép môi trường trước khi vận hành thương mại.
Nếu bạn cần tư vấn xác định dự án nhà xưởng của mình có thuộc diện lập ĐTM không, hoặc cần hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ theo đúng quy định mới nhất năm 2026, liên hệ Trường Lũy qua Hotline 0869 277 691 để được tư vấn trực tiếp.
