Thành lập công ty FDI trong khu công nghiệp khác với đầu tư ngoài khu ở một điểm mấu chốt: cơ quan cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là Ban Quản lý khu công nghiệp cấp tỉnh. Sự khác biệt này kéo theo hồ sơ, trình tự thẩm quyền và thời gian xử lý hoàn toàn khác.
Trong bài viết dưới đây, Trường Lũy sẽ trình bày chi tiết quy trình thành lập công ty FDI trong khu công nghiệp từ điều kiện pháp lý, hồ sơ cụ thể theo từng bước.
Điều kiện thành lập công ty FDI trong khu công nghiệp
Để nhà đầu tư nước ngoài có thể thành lập doanh nghiệp và triển khai dự án trong khu công nghiệp, dự án phải đáp ứng đồng thời các nhóm điều kiện theo Luật Đầu tư 2025 và Luật Doanh nghiệp 2020.
1. Điều kiện về tư cách nhà đầu tư
- Cá nhân nước ngoài: có quốc tịch nước ngoài, đủ năng lực hành vi dân sự, hộ chiếu còn hiệu lực.
- Tổ chức nước ngoài: được thành lập và hoạt động hợp pháp theo pháp luật của quốc gia đăng ký.
- Giấy tờ nước ngoài (hộ chiếu, giấy đăng ký kinh doanh…) phải được hợp pháp hóa lãnh sự và dịch thuật công chứng trước khi nộp hồ sơ tại Việt Nam.
2. Điều kiện về ngành nghề kinh doanh
- Không thuộc danh mục cấm: dự án không được hoạt động trong các lĩnh vực bị cấm như ma túy, hóa chất độc hại, pháo nổ, mại dâm, mua bán người, dịch vụ đòi nợ…
- Nếu thuộc ngành hạn chế tiếp cận thị trường, nhà đầu tư nước ngoài phải đáp ứng thêm điều kiện về:
- Tỷ lệ sở hữu vốn tối đa (ví dụ: không quá 49% hoặc 51%)
- Hình thức đầu tư (bắt buộc liên doanh hay được sở hữu 100% vốn ngoại)
- Phạm vi hoạt động và năng lực kỹ thuật
Ví dụ: Sản xuất lắp ráp điện tử thông thường — cho phép 100% vốn ngoại. Logistics, quảng cáo, viễn thông — giới hạn tỷ lệ góp vốn và yêu cầu liên doanh với đối tác trong nước.
3. Điều kiện về năng lực tài chính
- Nhà đầu tư phải chứng minh khả năng tài chính tương ứng với vốn đăng ký góp vào dự án.
- Hồ sơ chứng minh thường bao gồm: báo cáo tài chính đã kiểm toán hoặc xác nhận số dư tài khoản ngân hàng.
- Cam kết góp đủ vốn điều lệ trong vòng 90 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
4. Điều kiện về địa điểm trong khu công nghiệp
Dự án phải có địa điểm thực hiện cụ thể, nằm trong ranh giới khu công nghiệp. Nhà đầu tư cần chuẩn bị một trong các tài liệu sau:
- Hợp đồng thuê đất ký với chủ đầu tư hạ tầng KCN
- Hợp đồng thuê nhà xưởng xây sẵn
- Thỏa thuận nguyên tắc (MOU) thuê đất hoặc nhà xưởng — được chấp nhận thay thế hợp đồng chính thức khi nộp hồ sơ xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC)
Ngoài ra, ngành nghề của dự án phải phù hợp với quy hoạch thu hút đầu tư của khu công nghiệp đó, và đáp ứng các tiêu chuẩn về đánh giá tác động môi trường (ĐTM) và phòng cháy chữa cháy.
Ví dụ 1 — Thuê đất tự xây xưởng: Công ty Hàn Quốc ký MOU thuê lô đất 10.000 m² trong KCN VSIP 50 năm. Bản MOU này là căn cứ địa điểm hợp lệ khi nộp hồ sơ IRC.
Ví dụ 2 — Thuê xưởng có sẵn: Công ty Nhật Bản ký MOU thuê xưởng 1.000 m² trong KCN Amata. Khi xin IRC, chỉ cần nộp MOU kèm giấy phép gốc của khu nhà xưởng đó.
Thủ tục thành lập công ty FDI trong khu công nghiệp
Quy trình gồm 5 bước bắt buộc, thực hiện tuần tự. Không thể đảo bước hoặc gộp bước vì mỗi bước là điều kiện đầu vào của bước tiếp theo.
Bước 1: Ký hợp đồng thuê đất hoặc thuê nhà xưởng trong khu công nghiệp
- Nhà đầu tư cần lựa chọn địa điểm triển khai dự án phù hợp với quy hoạch trong khu công nghiệp.
- Tiến hành ký hơp đồng nguyên tắc thuê lại đất hoặc nhà xưởng với Ban Quản lý hoặc chủ đầu tư khu công nghiệp.
Bước 2: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư (không bắt buộc với đa số dự án)
Tùy quy mô và tính chất dự án, nhà đầu tư xin chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, hoặc UBND cấp tỉnh. Đa số dự án FDI trong khu công nghiệp thực hiện tại UBND cấp tỉnh nếu thuộc diện phải xin.
Tuy nhiên, hầu hết khu công nghiệp đã được phê duyệt quy hoạch xây dựng đầy đủ theo quy định pháp luật nên bước này thường được miễn.
Trường hợp phải xin chấp thuận là các dự án đặc thù hoặc đáp ứng tiêu chí quy mô theo Khoản 1 Điều 31 Luật Đầu tư 2025 (Số 143/2025/QH15).
Bước 3: Xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC)
- Cơ quan thụ lý: Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất cấp tỉnh
- Thời gian xử lý: 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ
| STT | Thành phần hồ sơ | Ghi chú |
|---|---|---|
| 1 | Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư | Theo mẫu hướng dẫn của Bộ Kế hoạch và Đầu tư (cần xác minh số thông tư hiện hành) |
| 2 | Tài liệu pháp lý của nhà đầu tư | Hộ chiếu (cá nhân) hoặc Giấy phép đăng ký kinh doanh (tổ chức) đã hợp pháp hóa lãnh sự, dịch công chứng tiếng Việt |
| 3 | Tài liệu chứng minh năng lực tài chính | Chọn 1 trong 4: báo cáo tài chính 2 năm gần nhất đã kiểm toán; cam kết hỗ trợ của công ty mẹ; cam kết của tổ chức tài chính/ngân hàng; hoặc bảo lãnh năng lực tài chính |
| 4 | Đề xuất dự án đầu tư | Bao gồm: mục tiêu, vốn, địa điểm, tiến độ, nhu cầu sử dụng đất, nhu cầu lao động, đề xuất ưu đãi và đánh giá tác động môi trường sơ bộ |
| 5 | Hợp đồng thuê đất hoặc thỏa thuận nguyên tắc | Thuê đất/nhà xưởng trong khu công nghiệp |
| 6 | Nội dung giải trình công nghệ | Chỉ nộp nếu dự án thuộc diện thẩm định theo Luật Chuyển giao công nghệ |
| 7 | Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) | Chỉ nộp nếu đầu tư theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh |
Lưu ý quan trọng: Toàn bộ tài liệu có nguồn gốc nước ngoài phải được hợp pháp hóa lãnh sự (hoặc apostille) và dịch thuật công chứng sang tiếng Việt.
>> Xem chi tiết: Quy trình xin cấp giấy chứng nhận đầu tư trong KCN
Bước 4: Đăng ký thành lập doanh nghiệp, nhận Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC)
- Cơ quan thụ lý: Phòng Đăng ký kinh doanh – Sở Tài chính tỉnh/thành phố
- Thời gian xử lý: 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ
| STT | Thành phần hồ sơ | Ghi chú |
|---|---|---|
| 1 | Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp | Theo mẫu quy định tại Nghị định 168/2025/NĐ-CP |
| 2 | Điều lệ công ty | — |
| 3 | Danh sách thành viên hoặc cổ đông sáng lập | Danh sách thành viên: áp dụng cho công ty TNHH 2 thành viên trở lên; Danh sách cổ đông sáng lập: áp dụng cho công ty cổ phần |
| 4 | Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) | Đã được cấp tại Bước 2 |
| 5 | Bản sao giấy tờ pháp lý của cá nhân/tổ chức góp vốn | Hộ chiếu nước ngoài phải dịch công chứng tiếng Việt |
Tham khảo: Hướng dẫn xin cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp cho công ty FDI
Bước 5: Hoàn thành thủ tục sau thành lập
Sau khi có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, doanh nghiệp phải hoàn thành các thủ tục pháp lý bắt buộc trước khi chính thức hoạt động:
- Khắc con dấu
- Mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp (DICA) tại ngân hàng được phép, chuyển vốn đầu tư vào Việt Nam theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.
- Đăng ký thuế, kê khai thuế ban đầu .
- Đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử.
- Xin các giấy phép con nếu ngành nghề kinh doanh có điều kiện (ví dụ: giấy phép môi trường, giấy phép phòng cháy chữa cháy, chứng chỉ hành nghề).
Xem thêm: Thủ tục đầu tư vào khu công nghiệp Bình Dương
Ưu đãi đầu tư khi thành lập công ty FDI trong khu công nghiệp
Doanh nghiệp FDI đặt cơ sở sản xuất trong khu công nghiệp được hưởng hệ thống ưu đãi theo Điều 15 Luật Đầu tư 2025 (Số 143/2025/QH15) và Điều 16 Nghị định 96/2026/NĐ-CP.
Ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp
- Thuế suất ưu đãi 10% trong 15 năm — áp dụng với dự án đầu tư mới trong khu công nghiệp tại địa bàn có điều kiện kinh tế — xã hội khó khăn.
- Thuế suất ưu đãi 17% trong 10 năm — áp dụng với dự án tại khu công nghiệp thông thường.
- Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 4 năm đầu, giảm 50% số thuế phải nộp trong 9 năm tiếp theo, tính từ năm đầu tiên có thu nhập chịu thuế.
Ưu đãi thuế nhập khẩu
- Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định, theo Khoản 6 Điều 16 Luật Đầu tư 2025 (Số 143/2025/QH15).
- Miễn thuế nhập khẩu nguyên liệu, vật tư, linh kiện trong 5 năm đầu sản xuất — áp dụng với dự án sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ.
Ưu đãi tiền thuê đất
- Giảm hoặc miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản theo quy định tại Khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai và theo quyết định cụ thể của UBND cấp tỉnh. Mức ưu đãi thực tế phụ thuộc vào địa bàn và chính sách của từng tỉnh/thành phố.
Ưu đãi đặc thù với khu chế xuất
Khu chế xuất áp dụng quy chế khu phi thuế quan, tạo ra hai lợi thế thuế biệt lập:
- Hàng hóa nhập khẩu từ nước ngoài vào khu chế xuất không phải chịu thuế nhập khẩu.
- Hàng hóa xuất khẩu từ khu chế xuất ra nước ngoài được hoàn thuế giá trị gia tăng.
Nhà đầu tư cần lưu ý: ưu đãi thuế tự động phát sinh theo điều kiện của dự án, nhưng để được công nhận và áp dụng đúng, doanh nghiệp phải khai báo đầy đủ với cơ quan thuế ngay từ kỳ khai thuế đầu tiên. Bỏ sót bước này có thể dẫn đến mất quyền hưởng ưu đãi hoặc bị truy thu.
Dịch vụ tư vấn thành lập công ty FDI trong khu công nghiệp của Trường Lũy
Trường Lũy hỗ trợ nhà đầu tư nước ngoài thực hiện toàn bộ quy trình thành lập công ty FDI trong khu công nghiệp — từ đánh giá điều kiện ban đầu đến khi nhận đủ giấy tờ pháp lý.
Phạm vi dịch vụ trọn gói bao gồm:
- Tư vấn hình thức đầu tư nước ngoài tối ưu theo đặc thù dự án.
- Tư vấn lựa chọn loại hình doanh nghiệp phù hợp (công ty TNHH một thành viên, TNHH hai thành viên trở lên, công ty cổ phần).
- Hỗ trợ nhà đầu tư chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ pháp lý.
- Soạn thảo và nộp toàn bộ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
- Soạn thảo và nộp hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
- Tư vấn giấy phép con nếu ngành nghề có điều kiện.
- Đại diện làm việc với Ban Quản lý khu công nghiệp, Sở Tài chính và các cơ quan có thẩm quyền cho đến khi nhận đủ giấy tờ.
Phí dịch vụ: Liên hệ để nhận báo giá theo quy mô và đặc thù dự án cụ thể.
Liên hệ Trường Lũy: 0869 277 691 (Mrs. Như)
Trường Lũy tư vấn miễn phí lần đầu và đánh giá sơ bộ điều kiện pháp lý của dự án trước khi ký hợp đồng dịch vụ.
